Эксплуатация, управление и текущий ремонт

В последнее время к нам поступает множество вопросов о работе управляющих компаний. Жители пытаются разобраться, что же входит в строку расхода на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, которую они видят, получив квитанцию на оплату. Попробуем во всём разобраться.
Все эти позиции прописаны в договоре управления МКД с управляющей компанией, и они влияют на расчёт тарифов.
При расчёте тарифов учитываются следующие позиции: расходы на эксплуатацию, расходы на управление, текущий ремонт и прочие платежи.
Расходы на эксплуатацию включают в себя в том числе:
1. Обслуживание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования.
2. Осмотры технического состояния многоквартирного дома с последующим устранением выявленных нарушений, включающие аварийно-диспетчерское обслуживание, устранение канализационных засоров, ремонт электропроводки, ремонт наружного освещения и т. д.
3. Приобретение электротехнических и расходных материалов, производственного инвентаря, строительных и хозяйственных материалов, топлива.
4. Содержание общедомовых узлов учёта по ХВС, ГВС, отопления.
5. Оплату работы круглосуточной диспетчерской службы.
6. Уборку и санитарную очистку мест общего пользования.
7. Обеспечение пожарной безопасности.
8. Очистку чердаков и подвалов от посторонних предметов и мусора.
9. Очистку кровли от наледи и снега.
10. Проверку готовности системы отопления, гидроиспытания трубопроводов на прочность и плотность и ещё многое другое.
А вот расходы на управление многоквартирным домом включают в себя:
1. Оплату труда аппарата управления и бухгалтерии.
2. Оплату аренды занимаемого помещения (если таковая имеется), коммунальные услуги, потребляемые офисом.
3. Ведение бухгалтерского и статистического учёта, выставление счетов и т. п.
4. Ведение технической документации на переданные в управление объекты.
5. Работу с населением, в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания.
6. Разработку и подготовку договоров.
7. Канцелярские расходы.
8. Обслуживание банковского счёта, услуги банка.
9. Услуги связи, почтовые расходы.
10. Транспортные услуги.
11. Претензионную работу по взысканию долгов по обязательным платежам.
12. Оплату юридических, аудиторских и адвокатских услуг.
13. Расходы на офисную технику, приобретение ПО и другое.
Текущий ремонт должен производиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства (капитального ремонта до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации объекта.
Текущий ремонт должен выполняться по планам, составленным с учётом результатов осмотров, разработанной проектно-сметной документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях.
Приёмка законченного текущего ремонта жилых зданий должна осуществляться комиссией в составе представителей управляющей компании, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организацией, а также представителем собственников.
Все работы по текущему ремонту обязательно согласуются с собственниками и включаются в договор управления.
В перечень основных работ по текущему ремонту МКД входят фундаменты и стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, лестницы, крыльца, зонты, козырьки над входами в подъезды, внутренняя отделка, центральное отопление, вентиляция, водопровод и канализация, горячее водоснабжение, электротехнические слаботочные устройства.
А вот перечень работ по техническому обслуживанию дома включает в себя работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии конструктивных элементов.
Для фундаментов и стен, подвалов и технических подполий это проверка их технического состояния, остекленение имеющихся там окон, в том числе в приёмках, изготовление новых или ремонт существующих досок и переходных мостков, заделка проходов в цоколях зданий, работы по открытию продухов, осмотр и укрепление (при необходимости) входных дверей подвалов и технических подполий.
Для стен – проверка технического состояния стен и их внутренней и наружной отделки при общих осмотрах, осмотр и устранение мелких неисправностей фасадов, восстановление отделки стен и фасада площадью до 5 кв. м, в том числе в случаях акта вандализма, удаление элементов декора, представляющих опасность, укрепление, замена флагодержателей, номерных знаков.
Для крыш – это проверка их технического состояния при общих осмотрах, устранение неисправностей мягких кровель (устранение локальными участками дутиков, разрывов, трещин, вертикальных участков примыканий площадью до 1 кв. м), устранение неисправностей скатных кровель (шифер, черепица и другое), замена отдельных элементов кровель (асбестоцементных листов до 3 штук, черепицы до 80 штук) или их крепление к обрешётке, укрепление водосточных труб, колен, воронок со снятием, прочистка систем водостока, очистка кровли от мусора и грязи, от снега и наледи, укрепление оголовков дымовых, вентиляционных труб и металлических покрытий парапетов, остекленение и закрытие чердачных слуховых окон.
Окна и двери в местах общего пользования должны проверяться при общих осмотрах, при необходимости укрепляться. Также должны меняться разбитые стёкла.
Всё это прописано в нормативных документах. Но помнить надо и то, что собственники должны сами контролировать все виды работ, которые производит управляющая компания в их доме.
В. МАЮРЧЕНКО, наш корр.